AZIENDA PARZIALMENTE INAGIBILE: IL CANONE D’AFFITTO PUÒ ESSERE SOSPESO ?

Nell’ordinamento italiano, come in ogni stato di diritto, vige il principio fondamentale per il quale è vietato al privato di provvedere da sé alla tutela dei propri diritti.

Ne consegue che, se sorge una controversia sull’adempimento degli obblighi che derivano da un contratto, la soluzione del contenzioso deve necessariamente essere demandata dai contraenti a un giudice terzo, o un giudice dello Stato o, se è possibile e previsto dalle parti, un arbitro.

L’eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c.

Tuttavia il codice civile, in materia contrattuale, ha introdotto un istituto che, in via di eccezione, costituisce, sotto certi profili, uno strumento di “autotutela”.

Nel caso dei contratti a prestazioni corrispettive – nei quali la prestazione dovuta da una parte trova la propria giustificazione giuridica ed economica nella controprestazione dovuta dall’altra – l’art. 1460 c.c. prevede il potere di ciascuna parte di rifiutare la propria prestazione se l’altra non adempie – o non offre di adempiere contemporaneamente – la propria.

Orientamento della Corte di Cassazione

Tale facoltà – giuridicamente definita “eccezione di inadempimento” – può essere tuttavia esercitata entro limiti e a condizioni ben precise.

La Corte di Cassazione ha avuto modo di chiarirle nella recente ordinanza n. 8760 del 29/03/2019 pronunciata in una controversia su un contratto di affitto d’azienda sorta tra il proprietario di un ristorante e l’affittuario che aveva preso in gestione l’azienda.

La proprietaria dell’azienda, a fronte del mancato pagamento dei canoni di affitto, aveva chiesto in giudizio la risoluzione del contratto per l’inadempimento dell’affittuaria dell’obbligo di corrisponderle il corrispettivo pattuito.

La parte affittuaria, nel difendersi, aveva per contro richiesto che la risoluzione del contratto venisse pronunciata per colpa dell’affittante.

Esponeva infatti che, a seguito di una ispezione dei Vigili del fuoco, erano emersi problemi di inagibilità di una parte dei locali dell’azienda data in affitto, inagibilità che aveva comportato la forzosa chiusura di questi locali e una conseguente perdita di guadagno dell’esercizio commerciale.

Nel contratto d’affitto di azienda incombe sull’affittante l’obbligo di assicurare all’affittuario il pieno godimento dei beni aziendali.

Pertanto, nella prospettazione dell’affittuario, la mancata disponibilità di alcuni locali per un problema di irregolarità preesistente la conclusione del contratto aveva reso l’affittante inadempiente e giustificava dunque, proprio in applicazione di quanto previsto dall’art. 1460 c.c., la mancata corresponsione dei canoni di affitto pattuiti.

Presupposto della proporzionalità e della buona fede

Dopo due gradi di giudizio conclusi con pronunce di segno opposto, la Corte di Cassazione, investita della questione, ha avuto modo di precisare i presupposti e i limiti di applicazione dell’eccezione di inadempimento come strumento di autotutela.

La Cassazione ha in primo luogo chiarito che il rifiuto di adempiere che un contraente può legittimamente opporre in base all’art. 1460 c.c. non può mai prescindere dal rispetto del principio della buona fede.

In concreto, significa che la parte che intende avvalersi della eccezione di inadempimento deve pur sempre operare una valutazione di necessaria proporzionalità tra l’inadempimento della propria prestazione e l’inadempimento che contesta alla controparte.

Tuttavia, come chiarito dalla Cassazione, dagli atti di causa era chiaramente emerso che l’ordine di chiusura dell’autorità pubblica aveva interessato solo una parte dei locali e non aveva pregiudicato la possibilità per l’affittuario di continuare a servirsi, in modo separato e funzionalmente autonomo, dei restanti locali, rimasti nel pieno godimento dello stesso.

La Cassazione ha quindi concluso che non vi fosse proporzionalità tra il mancato pagamento per intero del canone di affitto opposto “in autotutela” dall’affittuario e il pregiudizio a quest’ultimo derivato dalla mancata disponibilità di alcuni soltanto dei locali e, di conseguenza, ha giudicato illegittima, in quanto contraria a buona fede, la sospensione per intero del pagamento del canone di affitto.

Oltre a questo, la Corte di Cassazione ha anche sottolineato come lo strumento di autotutela costituito dall’eccezione di inadempimento ex art 1460 c.c. – quand’anche utilizzato nel rispetto del principio di buona fede – resta comunque un rimedio necessariamente temporaneo, che ha unicamente effetti “sospensivi” dell’obbligo di adempiere.

Il giudizio relativo alla legittimità o meno del rifiuto di adempiere alle obbligazioni derivanti dal contratto spetta pur sempre, in definitiva, al vaglio del giudice al quale deve essere infine sottoposta la questione

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