FRANCHISING E CONTRATTO DI LOCAZIONE DEL FRANCHISEE

L’art. 3 della Legge n. 129/2004 prevede che il contratto di franchising possa essere stipulato tanto a tempo determinato quanto a tempo indeterminato; il franchisor deve comunque garantire che il contratto sia di una durata minima sufficiente a consentire l’ammortamento dell’investimento economico fatto dal franchisee che, dalla legge medesima, è stimata in un termine non inferiore ai tre anni.

Qualora nel contratto venga prevista una durata inferiore, la legge dispone che la relativa clausola sia nulla e che la durata del contratto sia riportata automaticamente al termine minimo previsto dal citato art. 3.

LOCATION: IN PROPRIETA’ O IN LOCAZIONE

Per l’apertura del suo punto affiliato, il franchisee – salvi i casi di franchising che non richiedono la disponibilità di un punto fisico – deve disporre di locali presso i quali stabilire il suo punto vendita; egli può avere la proprietà dei locali o, più frequentemente, procurarsi il godimento temporaneo degli stessi attraverso la sottoscrizione di un contratto di locazione a uso commerciale.

L’art. 5 della Legge 129/2004 prevede in ogni caso che il franchisee – che sia proprietario o conduttore dei locali – non possa trasferire la sede del punto vendita indicata nel contratto senza il preventivo consenso del franchisor, fatta salva la sussistenza di una causa di forza maggiore.

LOCAZIONE COMMERCIALE: LEGGE N. 392/1978

In Italia il contratto di locazione commerciale è regolato dalla Legge n. 392/1978 che detta una disciplina in buona misura inderogabile: in particolare prevede che il contratto abbia una durata minima di 6 anni – o di 9, se l’attività da esercitarvi è quella di ricezione alberghiera – rinnovabile per altri 6 o 9 anni – alle condizioni tutte previste dagli articoli 27 e seguenti.

Sorge quindi la necessità – o almeno dovrebbe sorgere – di “allineare” la durata del contratto di franchising stipulato tra franchisor e franchisee e quella del contratto di locazione sottoscritto dal franchisee col proprietario dei locali ove sarà collocato il punto affiliato.

CONTRATTO DI LOCAZIONE E CONTRATTO DI FRANCHISING: COME “ALLINEARLI”

La soluzione più semplice, ove praticabile, sarebbe quella di dare un uguale durata, con medesima data di inizio, a entrambi i contratti: vista l’inderogabilità della durata del contratto di locazione commerciale, questa soluzione significa in concreto prevedere una durata di 6 anni anche per il contratto di franchising onde consentire a entrambi i contratti di andare contemporaneamente a naturale scadenza.

Ma cosa succede quando – per le più svariate ragioni – i termini di durata dei due contratti sono “disallineati” fin dall’inizio o lo divengono in corso di rapporto?

Si pensi all’ipotesi di un contratto di franchising che abbia una durata, senza possibilità di rinnovo, di 5 anni, e quindi di un anno inferiore alla durata minima prevista per il contratto di locazione commerciale; o al caso di un franchisee che chieda e ottenga la risoluzione anticipata del contratto di franchising per inadempimento del franchisor e che si ritrovi locatario di uno spazio commerciale dove non potrà più esercitare il punto vendita affiliato.

Ipotesi come quelle citate sono rese ancor più problematiche dalla circostanza che i contratti di franchising prevedono spesso, anche per il periodo successivo alla cessazione del rapporto, un patto di non concorrenza a carico del franchisee, pattoche glipreclude la possibilità di esercitare nella zona assegnatagli – e a maggior ragione negli stessi locali dove prima gestiva il punto affiliato – un’attività in concorrenza con quella del franchisor.

Per ovviare a questi disguidi, possono soccorrere alcuni “accorgimenti” da considerare nella redazione dei contratti di locazione tra franchisee e proprietario dei locali commerciali.

COLLEGAMENTO TRA CONTRATTI DI LOCAZIONE E FRANCHISING

Un primo strumento a tutela del franchisee è quello di “collegare” il contratto di franchising e quello di locazione commerciale inserendo in quest’ultimo la possibilità di risolverlo qualora il contratto di franchising, che abbia una durata inferiore ai 6 anni, non sia rinnovato o prorogato alla sua scadenza: questa soluzione dipenderà pur sempre dalla disponibilità del proprietario dei locali a inserire nel contratto di locazione una siffatta clausola risolutiva.

CLAUSOLA DI RECESSO NEL CONTRATTO DI LOCAZIONE

Un secondo strumento può consistere nel prevedere, nel contratto di locazione commerciale, un diritto di recesso a favore del conduttore-franchisee, azionabile da questi in qualsiasi momento, salvo il diritto di dare preavviso al locatore almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione.

Anche in questo caso, tuttavia, la pattuizione deve essere oggetto di contrattazione tra il conduttore e il proprietario dei locali.

RECESSO DALLA LOCAZIONE PRE GRAVI MOTIVI

Ove manchi una previsione sul recesso a favore del franchisee, a quest’ultimo rimarrebbe, come residuale rimedio, la possibilità di recedere invocando la sussistenza di gravi motivi, ove questi siano in concreto configurabili, e sempre con l’obbligo di dare un preavviso di sei mesi.

La giurisprudenza ha precisato che sono da qualificarsi come gravi i motivi che siano determinati da fatti estranei alla volontà del conduttore, che siano imprevedibili secondo un criterio di normalità e sopravvenuti al momento della firma del contratto, e comunque tali da rendere oltremodo gravosa per il conduttore la prosecuzione del contratto di locazione contrattuale.

Con questi presupposti, il recesso per gravi motivi sarebbe quindi invocabile dal franchisee-conduttore in una ipotesi piuttosto specifica: quella in cui il contratto di franchising cessasse anticipatamente, senza colpa del franchisee e senza la possibilità per questi – se non con un insostenibile aggravio di spese a suo carico – di “riconvertire” gli spazi locati per esercitarvi una diversa attività rispetto a quella gestita in franchising.

Per ulteriori approfondimenti scrivici sui contatti del blog o alla mail studiolex@paciello-pagliaretta.com

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